一城一策势在必行 业内深度解读郑州楼市调控

2016.09.22 15:53来源:河南日报

核心提示:近期,住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案,强调根据房地产市场分化实际,坚持分类调控,因城施策,完善房地产宏观调控。 据悉,《纲要》共出现了10次房地产的字眼。在主要任务和具体措施方面,有关房地产的表述主要归结为完

近期,住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案,强调根据房地产市场分化实际,坚持分类调控,因城施策,完善房地产宏观调控。

据悉,《纲要》共出现了10次房地产的字眼。在主要任务和具体措施方面,有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国“两会”以来,住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。

而在中秋节前夕,9月14日深夜,根据国家“分类调控、因城施策”总要求,结合郑州市房地产市场新形势、新特点,郑州市政府官网对外发布了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(郑政办〔2016〕60号)的重要文件,新政策前后共有九条内容,涉及土地供应、地价限制、企业审查、价格管理、预售许可等。其中,新政对土地拍卖价格的限制条款最引人关注。外界称之为“郑九条”。

那么,对于“郑九条”出台后的市场反应及对未来楼市走向的影响,我们特邀业内专家和地产企业高层人士从楼市的不同层面给予解读,以飨读者。

河南省商业经济学会会长宋向清:

土地供应增加对于缓解房地产市场矛盾会有所助益

“郑九条”出台后,郑州楼市热依然存在,但将有所降温;房价涨势无法逆转,但涨幅有望缩小;土地供应依然偏紧,但紧张局面可望缓解。郑州楼市气象预报:对于消费者来讲,多云天气将持续,暂时没有阴天,也没有晴天。

对于土地市场的调控,能否起到有效缓解当前楼市供不应求的市场矛盾问题?从居住的角度讲,当前楼市不存在供不应求的矛盾。只是相对于庞大的不缺钱的投资投机者而言,优质楼盘的供不应求问题才显得较为突出。当前楼市热的主因是投资和投机性资本大量进入,其推手是去库存背景下宽松的信贷政策。因此土地供应增加对于缓解房地产市场矛盾会有所助益,会降低社会对未来房价持续走高的预期,会抑制开发商坐地涨价和漫天要价的冲动,也会增加投资投机者的决策等待时间,从而可以缓解一下市场供求矛盾。但要从根本上解决这个问题,必须多管齐下,最重要的是尽快让房地产回归其居住属性而不再是投资产品。

河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰:

这次政策是第一波

政策出台以后,市场会有一段平静与观望期,供地节奏会有所加快,新地王暂成过去式;加快土地供应节奏,短期内不会改变市场供求关系,但会较大地影响人们对未来供求关系的预期,从而对房地产市场产生影响;此政策对郑州目前的情况而言,是一个适宜的适度的政策,本人也希望此政策有利于实现政府的房地产市场调控目标,如果市场运行偏离调控期望目标太远,不排除继续出台更大力度政策的可能性。

这次的政策在温和之余也比较结合市场,并没有完全行政命令的政策,比如限购。增加土地供应量,就是从供需源头去解决市场问题。“限地价,竞房价”这项政策以前说的也不少,但执行起来有难度,有待观察。基本低价的确定是多少也是个需要考量的问题。其他都属于常规政策。这次政策是第一波,可以理解为政府开始关注郑州房地产市场的调控,如果达不到预期,市场没有降温,可能还会有新的政策。而金融政策是国家层面的政策,地方政府层面上不会去操作。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社:

对市场恐慌情绪有积极的正面影响

这九条政策就是为了限制地王产生,比如增加土地供应量、拿地规则修改、土地竞拍熔断机制。此次新政最大的亮点就是“网拍熔断机制”,土地价格压下去,未来房价“过热”受到抑制,从心理上看,会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。

新田置业总裁冯常生:

“一城一策”调控今后会是一种新常态

“郑九条”出台举措是在意料之中、情理之内的;放在全国城市中来看,“一城一策”的调控今后会是一种新常态。

据中国房价行情平台近日公布的数据显示,8月份郑州跻身全国省会城市房价“万元俱乐部”,房价环比上月百分比居全国省会城市第一位。在此形势下,郑州市出台“郑九条”可谓正当其时。此次出台的“郑九条”包含了增加土地出让、分区域限地价竞房价、提高竞买保证金比例、加强开发商购地资金审查和新建商品房价格管理、打击捂盘惜售等方面的内容,有针对性地对目前郑州房地产市场存在的问题进行调控,这也符合国家“分类调控、因城施策”总要求。

“郑九条”效果如何关键在于执行,执行的力度决定了政策的效果。比如政府控地价、企业竞房价过程中,如何在地价和房价之间取得均衡,既保证财政收入又不影响企业的积极性;比如打击违法违规销售,处罚力度如何;比如,区域内土地供应量多少合适,商住比例如何分配等——这些在未来都将影响到政策的效果。

华南城郑州公司副总经理兼招商中心总经理王鹏飞:

商业的长期价值将会再次突显

新政的核心还是在于限制地王,限制高地价,稳定市场预期。通过调控地价来抑制房价过快上涨趋势,减少市场恐慌,使市场与购房者逐步回归理性。本次的调控政策意在稳定市场,平稳发展。对于开发商在销售管理方面提出要求,一方面是抑制企业随意涨价,另一方面是要求公开房源,严禁无证销售,捂盘惜售的行为。能够在一定程度上缓解市场供需,但郑州住宅市场的零库存和人口红利依然是市场供应紧张的根本原因。如市场依然高烧不退,相信后期陆续将会出台更加具体和严厉的政策进行治疗。

对于商业地产的影响,“郑九条”的出台是给目前火爆市场以及开发企业敲响了一次警钟。通过政策的实施,预计市场在后期将会逐步降温趋向平缓发展。本次政策主要针对主城区和价格涨幅较快等区域,对于港区、各县(市)及上街区暂未涉及。南龙湖区尚未出台相应政策,因其区位及未来交通的便利性,整体市场价位虽有所上涨,但与以上热点区域相比或将成为置业与投资的理想区域。由于近期住宅市场的火爆,人们将目光更多地关注到了住宅上,对商业的自身价值与投资价值被相对减少。政策的实施将会使市场趋于理性,商业的长期价值将会再次突显出来。

新闻链接

记者从郑州市国土资源局获悉,经市政府研究,今年年底前,郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)将集中供应6000亩商品住宅用地。郑州市国土资源部门将通过合理把握土地供应结构和布局,加快土地供应节奏,有效改善房地产供需关系,以达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标。

据了解,2015年,郑州市主城区全年供应商品住宅用地4911亩,今年1~8月份已供应5300亩,按照年底前再供应6000亩的计划,今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩,是去年全年供应量的2.3倍。

文章关键词: ( 编辑:谢彬彬 )

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