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评论:住宅小区车位、车库所有权归属研究

2016.12.31 09:57来源:凤凰河南

核心提示:原标题:住宅小区车位、车库所有权归属研究住宅小区车位、车库和地下室的产权归属,应综合三个标准来确定:符合规划;对占用的土地有建设用地使用权;建造费用是否分摊到住宅售价中。住宅小区车位、车库及地下室的归

一个没有车位、车库或地下室的住宅小区照样能够正常运转,而且目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中,因此它们不属于配套设施。

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属,应综合三个标准来确定:符合规划;对占用的土地有建设用地使用权;建造费用是否分摊到住宅售价中。

住宅小区车位、车库及地下室的归属,是一个具有普遍意义的法律问题,也是近年来社会关注的话题。厘清住宅小区内车位、车库及地下室之法律地位,确定其物权归属和流转规则,对司法实践及房地产行业,均具有指导意义。

车位、车库和地下室在法律中的定位

规制车位、车库和地下室的法律主要是物权法,车位、车库和地下室的法律定位应该是物。

(一)车位。车位分为地上车位和地下车位,二者的法律地位貌似相同,实则有很大差异,这种差异主要来自公法对私法的干涉。

地上车位,是占用一定面积的土地、用划线或其他区分标志隔离开来的特定区域。它具有构造上的独立性,也具有使用上的独立性。在我国,车位不能登记,其交易通过“买卖合同+交付”来完成。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定,建筑物区分所有权中专有部分的认定标准是:构造上的独立性+使用上的独立性+可登记性。前两者属于事实属性,可登记性属于法律属性。事实属性是客观的,不以人的意志为转移;可登记性属于法律属性,是人为制造的属性,是可以改变的。问题是,地上车位属于专有部分吗?这个问题并不是一句话就能说清楚的。

众所周知,建筑物区分所有权区分的对象是建筑物,而非地上车位占用的土地:在同一个住宅小区内,一个购买小区房屋的人和一个仅仅购买小区地上车位的人(地上车位可以对外出售、出租),其权利是不一样的。前者对房屋所属的建筑物的外墙、屋顶、楼梯、电梯等共有部分有共有权,后者则不享有这些权利。小区范围内的建设用地,归全体购房者按份共有,地上车位的购置者原则上则不属于按份共有人。

购置地上车位的人当然有权基于停放车辆之目的使用小区内的道路,那么其使用小区道路的法律依据何在?地役权的设定唯一路径是地役权合同,但是很难认定地上车位的购买者与开发商或小区业主之间有这样的合同,这样的解释显然行不通。同理,借用、租赁关系的求证也因为根本不存在这样的意思表示而无法证成。剩余的路径就剩下相邻关系了,即将地上车位视为一款独立存在的土地或建筑物,在其上可建立独立的不动产所有权,并在相邻关系的制度规范中求解,是可行的方案:基于相邻关系的规则,地上车位的所有人可以使用小区内的土地,其使用方式主要是在小区道路上通行。

如此,地上车位的法律定位就是不动产,因其上面建立的物权是所有权,其不动产的身份最后定性就只能是建筑物或构筑物。理由很明显:如果将其定位为土地,就与我国实行土地公有制的根本制度发生冲突,在我国大陆,不允许在土地之上建立私人所有权。

地下车位主要包括两种:

1.对地下防空工程的地面部分区隔而产生的特定区域。它们在构造上、使用上均具有独立性,与地上车位一样,不能办理登记。其在物权法中的定位,受到公法的严重影响。依照人民防空法的规定,防空工程分为地下防护建筑和结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空法第21条将地下防空建筑分为三种类型:一是人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程,由防空主管部门负责组织修建;二是医疗救护、物资储备等专用工程,由其他有关部门负责组织修建;三是本单位的人员与物资掩蔽工程,由本单位负责修建。防空工程发挥作用的主要时间是战时,那么在非战争期间,这些防空工程如何对待呢?人民防空法第20条规定,“应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用”。正是在这种理念指导下,才出现了开发商大规模销售、出租、出借地下车位的现象,这一现象并没有给地下车位的法律地位的认定提供支撑。

笔者认为,住宅小区内的地下防空工程必须解释为本单位修建掩蔽工程,其战时功能是掩蔽本单位的人员和物资,因为只有这样才可以解释建造这些地下工程的出资为什么来源于开发商,而非人防主管部门或者享有公权力的其他部门。人民防空法中的“本单位”应作扩张解释,即包括住宅小区的开发商。开发商有权转让、出租、出借地下车位这一事实说明其修建的地下防空设施不属于公有物,应纳入私有物范畴。从外观上看,地下防空工程具有构造上、使用上的独立性,将地下防空工程视为一个物更为合理,这个物属于构筑物或建筑物。如此,地下车位甚至地下车库就属于建筑物或构筑物区分而产生的专有部分。

2.建设单位(包括房地产开发商)经有关部门审批,在防空工程之外开发建设的地下车位、车库。这些车位、车库,原则上应认为属于建筑物的专有部分(在地下单独建造一个车库、车位的情形极为少见),其所有人并无小区内的建设土地使用权。物权法第136条规定的地下建设用地使用权为这种车位、车库的建设提供了广阔的前景。

(二)车库。地上车库的样态分两种:一种是作为独立的建筑物存在,在其上可以建立单独所有权。另一种是建筑物区分所有权方式存在的地上车库,它可以设立在建筑物地表一层,也可以是地上成排修建的车库群。从物权角度看,这类车库是专有部分所有权和建设用地使用权共有权的结合。可见,地上车库既可能是独立的作为建筑物或构筑物存在的不动产,也可能是区分建筑物或构筑物的专有部分。

地下车库在一般情形下应作为建筑物专有部分而存在,其理由与地下车位相同。

(三)地下室。地下室也属于深受公法影响的建筑物。人民防空法第22条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。就城市住宅小区而言,地下室由开发商投资建造,在出售房屋时一并将其出售给业主。它们一般存在于地基与住宅楼的一层之间,属于地下基础部分,因而不可能认定为独立的建筑物,只能作为建筑物的专有部分存在。

那么,车位、车库、地下室是住宅小区的配套设施吗?所谓配套设施,是指在功能上辅助于建筑物而存在的设施。没有这些设施,住宅小区就无法正常运转。这些设施在安装前大多属于动产,安装后,或经附合成为建筑物之组成部分,如电梯;或埋藏于地下,为小区业主提供天然气、水等能源,如供暖、供水管道等。然而,车库、车位、地下室不属于这种设施,因为一个没有车位、车库或地下室的住宅小区,照样能够正常运转,此其一。配套设施的成本分摊到房屋售价之中,由所有业主分摊,也因此为全体业主共有,而目前开发商修建的车位、车库和地下室之建造成本并不分摊到房屋售价中,这也是它们不属于配套设施的重要原因。

能否登记设立所有权

物权的客体为物,作为物权客体的物,必须符合三个标准:独立性、可支配性和人身之外。不过,对某些符合上述三个标准的物,法律也可以基于公用利益的需要,将其排除在物权的客体之外,如毒品、淫秽物品等。地上车位、地上独立存在的车库,属于不动产中的建筑物或构筑物,符合这三个标准,承载物权又不违反公共利益,从应然的角度讲,可以建立所有权。如德国住宅所有权法第3条第2款明确规定,以持久性界线标明范围的停车场,可以设定特别所有权。举轻以明重,地上车库所有权的设立也就顺理成章。我国法律法规没有禁止对地上车位、地上车库设立所有权,但现实中,大多数城市登记机关均拒绝为地上车位、地上车库办理所有权登记。作为不动产的地上车位、车库,其交易规则却是“买卖合同+交付”,购买人因无从登记,只能作为一个有权占有人,保有其对地上车位、车库的占有用益。

作为人防工程组成部分的地下车位、地下车库、地下室,在客体上,属于建筑物区分所有权中的专有部分。笔者认为,人防工程只不过是在特定情形下,其用途受公法管制的不动产,其特定条件是“战时”。在战争遥不可及的情形下,基于“出资决定产权”的原理,认可地下车位、车库和地下室,属于建筑物的专有部分,可以建立所有权,是合理的立法选择。

确认车位、车库和地下室所有权归属的法律标准

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属,应综合以下三个标准来确定:

(一)符合规划。在我国,不符合城市规划或建筑规划的建筑物,为违章建筑,不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划,是建立所有权的前提。

(二)对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是:车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售,开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为,均属于侵犯业主共有权的行为。业主不同意设立车位、车库的,可行使排除妨害请求权,请求其恢复原状,拆除车库或车位的标界物。业主同意的,地上车位、车库的所有权归业主,已收取的租金,应根据不当得利返还法则返还给业主。根据物权法第74条的规定,占用业主共有的道路的车位属于业主共有,就是立法对这一规则的阐释。

地下车位、车库和地下室则根本不会使用地表土地,但它们又确实在小区范围之内,如何认定其占用范围内土地的权利呢?人防工程的建造和小区住宅楼的建造往往连接为一体,人防工程虽然在地下,但笔者认为仍属于地表使用权的范围。这种解释也与开发商取得土地只办理地表建设用地使用权的现象相符。

(三)建造费用是否分摊到住宅售价中,是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费,土地的利用有时是无偿的,无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然,其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。如果分摊了,则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有,开发商就无权处置车位、车库了。这一点,与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊,则地上车位、车库属于开发商,自然可以出售、出租或出借。

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